一口气引入如此多的资方是个庞大的且复杂的工程。初步上，战略上同意和实际上完成完全就是两回事。额度大家都确定了，但因为有原有资产，有新要进来的。每个新进来的还要带自己准备打包进来当注资的，整个事情乱成一锅粥。于是一群人决定按每个席位出资十万，总共一百六十万专门拨款。成立一个单独的审核小组，所有的审计，算账，保证真实性这些破事都他们干。但是吧，每一年拨进来的那一大堆新资产的筛选这个工程实在是过于庞大了。林泽根据原时间线的经验和相关调研后的总结，出了一个大范围筛选方案，主要分为三个部分：

第一部分：城市内

传统来说城市内的核心属于老生常谈，好地段，靠近好学校，靠近商业核心，靠近工作地点。但是作为有开发能力的公司而言，还有一些额外的参考指标。好学校，好理解，好学区就行。不过这次持有的时间和跨度较长，因此要考虑到城市和区域管理者是否擅长经营，是否能有更好的城市工商业发展，是否能保持安全，从长期看是个人口迁入，平均收入水平越来越高的地方。如果做不到这一点，现在的好学校就是镜花水月，过几年就不一定了。靠近商业核心和工作地点也是一个意思，保证长期向好和越来越便利。细节需要注意的是该地区所发展的产业是否有污染，是否有噪音，是否有大量无门槛劳动力需求。无门槛劳动力市场人员平均薪水较低，更主要的是不稳定，工作更换频繁因此人员流动性非常大。一个好的环境需要长期深耕，而如果大多数人都住不到五年，就很难去往好了建设。

在几乎所有的成熟商业环境的地产开发中，都有一个利润相当丰厚的步骤--改规划。改的越大越具体越符合开发需求溢价越高。这个改规划包括改土地性质（zooning），更改土地地块大小，拆分或者合并（Lot Merge之前提到过），还有一个相当重要的，更改容积率和限高。比如原来一户改成四户，涉及到市政，地址编号，水电网络燃气等乱七八糟的接入，计费和管理。还可以原来就是个小破房子，推平了改成小楼，原来的几个小楼推平了合一起变成个大楼，对，就是大富翁。这个破事需要两道手续，一个是要征求附近邻居的同意，如果不是胡乱开发，是能给整体地价带来增值的改变方式通常问题不大。第二道是城市房屋管理协会的审核，具体名字不重要反正就大概这么个市政府下的部门。这种改变的审核涉及的方面非常多，包括长相，如颜色，造型风格。还有高度改变的阳光照射差异，隐私差异，房屋建筑结构要求，防火，应急疏散要求，城市附近交通承载能力，市政承载能力，改变用途的话还有噪音或其他安全，人员来往等一系列因素的综合考量。纽约有个神奇的部门，叫做天际线审核委员会。原来林泽的摄影老师就是这个审核委员会的成员。这个委员会包括各个行业的人，比如城市规划，建筑设计，摄影师，画家，天文学家，也有研究城市热岛效应的，搞社会科学的，还有走人数路线的比如教师或者卡车工会的，出租车工会乃至有可能有哈雷车友会的代表。因此，当天际线中突然建了个新的贼高的楼，乍一看上去很突兀，那么未来的十年一定会陆续批准一些其他的超高层建筑从而重新构建天际线造型，层次和高度乃至其他的乱七八糟。如此多的因素，复杂利益纠缠导致这一步非常难，耗时极长且各方面论证文件的准备复杂的一塌糊涂。因此，活不能少干，还得需要地头蛇梳理关系，自然而然也有各种费用。倒不是说得直接给审核人员，主要是这个审核人他不一定是谁，论证流程也到处绕一大圈，给不过来。但是探听一下标准，部分人的喜好，或者整个区域的，一大群人的偏向和动向，总得吃吃饭喝喝酒，赞助赞助学术研讨会什么的。

第二部分：郊区

城市发展，有个规律。如果没有额外的限制，包括但不限于自然条件，政策因素，边境线什么的，一个健康发展的城市一定是越长越大。因为绝大多数人有车，所以林泽的标准有两个，一：城市主要区域边缘往外车程两到三个小时。这个属于近郊。不非得每天上班的，或者当天往返的旅游位置就是这个类别。二：城市主要区域往外三个半到四个多小时的。这就是得住这一晚上或者两个晚上的旅游目的地，以及服务或者在本地工作的居民。因为时间太短的话没真正出这个城市，从心理上会觉得还在城里，白折腾了。时间太长则无法在周五下班后直接到达目的地，离开的时候也会因为路程占用时间太多而直接浪费掉一整天。这就有旅游开发，第二居所，短租旅游，养老，康养等各种需求。如果能额外压中个什么公共交通开发计划那再好不过。有些局部的旅游名城距离核心大型城市也是这个距离，比如著名康奈尔大学所在的城市，其附近有个顶级的景区，手指湖。景色很好，钓的鱼也能很好吃，因为水资源丰富所以同时有葡萄酒产业。又因为康奈尔在所以不缺任何城市功能，这就是非常理想的第二居所或者旅游地产所在地。这种地方没有那么多奇葩的机构妨碍审核，但是同样也因为这个导致圈子比较小，打的进去就是打的进去，能说服就是能说服。如果不行那就真的是不行。另一方面这种地方因为可以说没什么刚性需求，土地，房产的商品和投资属性同时都很明显，占比很高，受到经济活动，尤其本地的经济活跃，收入好坏的影响相当的剧烈。抄底着实是个好时候，砸锅的时候也是真砸锅。